Modificarea taxelor aplicate proprietatilor poate avea efecte mult mai ample decât simpla crestere a veniturilor la buget. Experienta mai multor state arata ca fiscalitatea poate influenta preturile, numarul tranzactiilor, accesul populatiei la locuinte, investitiile în constructii si chiar modul în care sunt dezvoltate orasele.
Potrivit unei analize realizate de Victor Cernomorcenco, specialist în piata imobiliara din Chisinau si reprezentant Acces Imobil, si publicate de Acces Imobil, experienta internationala ofera mai multe exemple despre felul în care taxele au schimbat comportamentul cumparatorilor, proprietarilor si investitorilor.
Unul dintre cele mai cunoscute cazuri vine din Marea Britanie. În 1696, autoritatile au introdus o taxa calculata în functie de numarul ferestrelor unei locuinte. Pentru a-si reduce obligatiile fiscale, numerosi proprietari au început sa zideasca ferestrele, iar consecintele s-au resimtit inclusiv asupra conditiilor de trai. Taxa a fost eliminata abia în 1851.
Un alt model este aplicat în Singapore, unde taxarea diferentiaza cumparatorii în functie de numarul proprietatilor detinute. Cetatenii care cumpara prima locuinta nu achita taxa suplimentara ABSD, în timp ce pentru a doua proprietate aceasta ajunge la 20%, iar pentru a treia si urmatoarele – la 30%. În cazul cumparatorilor straini, taxa suplimentara ajunge la 60% din valoarea locuintei. Masura este utilizata pentru limitarea achizitiilor speculative si protejarea accesului la locuinte.
În Vancouver, autoritatile au ales sa taxeze locuintele lasate neocupate. Impozitul pentru proprietatile vacante, introdus în 2017, a crescut de la 1% la 3% din valoarea impozabila a proprietatii. Potrivit analizei, în primii ani de aplicare, numarul locuintelor declarate vacante s-a redus cu peste o treime, iar o parte dintre acestea au revenit pe piata chiriilor.
În alte state, taxele ridicate la cumparare au produs un efect diferit, reducând mobilitatea pe piata. În Germania, impozitul pentru transferul proprietatii variaza între 3,5% si 6,5% din pret, iar împreuna cu taxele notariale, înscrierea în registrul funciar si alte cheltuieli, costurile unei tranzactii pot ajunge la 10–12% din valoarea locuintei. Astfel de costuri îi pot determina pe proprietari sa amâne schimbarea locuintei chiar si atunci când aceasta nu mai corespunde nevoilor lor.
O abordare diferita este utilizata în Estonia, unde impozitarea anuala se concentreaza în principal asupra terenului, nu asupra cladirii. În acest fel, renovarea sau extinderea unei case nu duce automat la o povara fiscala mai mare, iar proprietarii sunt încurajati sa investeasca în modernizarea imobilelor.
Exemplele sunt relevante si pentru Republica Moldova, în contextul discutiilor privind TVA în sectorul rezidential, impozitarea câstigurilor de capital si limitarea platilor în numerar la tranzactiile imobiliare, precum si alte modificari fiscale care pot afecta cumparatorii, dezvoltatorii si investitorii.
Analiza subliniaza ca o modificare fiscala nu influenteaza doar încasarile statului. În functie de modul în care este conceputa, aceasta poate reduce sau stimula tranzactiile, poate descuraja speculatiile, poate influenta constructiile noi si accesibilitatea locuintelor sau poate determina proprietarii sa îsi schimbe comportamentul investitional.
În acest context, autorul considera ca modificarile fiscale care vizeaza piata imobiliara din Republica Moldova ar trebui precedate de studii de impact si evaluate inclusiv prin prisma experientei altor state, astfel încât sistemul sa ramâna predictibil si sa nu afecteze accesul populatiei la locuinte.