Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc sa îsi cumpere o locuinta noua, sa modernizeze locuinta existenta, sa construiasca o casa sau sa îsi procure un teren pentru casa. În Republica Moldova bancile comerciale ofera mai multe tipuri de credite imobiliare în dependenta de scopul creditului. Creditele imobiliare pot fi oferite pentru:
– cumpararea unui locuinte de pe piata primara/secundara;
– constructia unei locuinte;
– achizitionarea loturilor de teren destinate constructiei;
– cumpararea unui lot de pamânt;
– refinantarea unui credit/împrumut imobiliar;
– renovarea, modernizarea sau extinderea imobilului locativ;
– reconstructia imobilului locativ;
– reparatia capitala a imobilului locativ;
Conform datelor oficiale de la BNM rata medie a creditelor imobiliare acordate în lei moldovenesti este în continua descrestere. În decurs de 12 luni rata acestui tip de credit a scazut cu 0,79 p.p., astfel în ianuarie 2014 rata medie al creditelor ipotecare în MDL a fost de 9,70%. Cauzele diminuarii sunt consecintele crizei din sectorul constructiilor de apartamente (diminuarea preturilor pe piata mobiliara primara si secundara), diminuarea costurilor la depozitele atrase de la persoanele fizice si juridice, diminuarea ratei inflatiei, cât si politicile concurentiale ale bancilor pentru atragerea clientilor în sectorul dat.
Creditele pentru imobil sunt creditele care se acorda pentru cea mai lunga perioada. În Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioada maxima de pâna la 30 de ani. Majoritatea bancilor ofera acest tip de credit doar în lei moldovenesti pentru ca rata acestui credit este suficient de mare, chiar si pentru creditele în valuta. Prin acest mod bancile doresc sa limiteze riscurile pe care le vor evita clientii sai, inclusiv riscurile valutare.
Rata nominala al creditelor ipotecare variaza de la 7,5% pâna la 22%. Cele mai mici rate ale dobânzii pentru creditele imobiliare care au scop achizitionarea sau constructia unui imobil nou sunt oferite de catre FinComBank pentru creditul ”Ipoteca locativa 20 de ani” si de catre Mobiasbanca Groupe Societe Generale pentru creditul ”Imobiliar în MDL”, pentru ratele de 7,5%-10,5% si respectiv de 7,95%-10,95%. FinComBank ofera rata promotionala de 7,5% doar pentru primele 3 luni de la preluarea creditului dupa care rata creditului va fi cea obisnuita de 10,5%. Mobiasbanca de asemenea ofera o reducere la rata dobânzii pentru creditul imobiliar pentru primul an unde rata este de 7,95%, începând cu anul doi rata nominala al creditului este de 10,95%. Cea mai mare rata este oferita de catre Comertbank pentru creditul ”Imobil” unde rata variaza de la 18% pâna la 22%. Pentru creditul ”Ipoteca” de la Unibank clientii pot beneficia de o perioada de gratie de pâna la 24 de luni si acestia nu vor avea de platit nimic în cazul achitarii anticipate al creditului.
Moldova Agroindbank propune clientilor creditul ”Imobiliar Avanti” care este destinat în exclusivitate tinerilor cu vârsta cuprinsa între 21 si 35 de ani. Creditele vor fi acordate tinerilor care nu detin în proprietate locuinta, iar venitul brut pe familie nu depaseste 15.000 lei lunar. Rata acestui credit este mai mica decât cele aplicate la alte credite imobiliare oferite de catre banca, astfel rata dobânzii pentru ”Creditele Avanti” constituie 10% anual pentru primii ani din viata creditului.
Bancile percep si comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi comisionul de acordare al creditului si comisionul de administrare al creditului care de regula este perceput lunar. Calcularea comisioanelor în cazul creditelor imobiliare este foarte importanta pentru ca acestea sunt foarte costisitoare pe termen lung.
Sa presupunem ca o familie a luat de la Banca X un credit în valoare de 500.000 lei pentru perioada de 15 ani, unde banca percepe comisionul de acordare al creditului este de 1%, iar comisionul de administrare lunar al creditului este de 0.1%. Comisionul de acordare al creditului va constitui 5.000 de lei, iar comisionul de administrare – 500 de lei lunar. Comisionul de administrare nu pare la prima vedere atât de scump, însa în cazul exemplului de mai sus unde perioada creditului este 15 ani, familia respectiva va plati doar pentru acest comision 90.000 lei.
Mai jos va prezentam calculate ratele care trebuie achitate lunar pentru creditele imobiliare preluate de la bancile respective pentru un credit în valoare de 500.000 pentru perioada de 15 ani(calculele sunt aproximative si pot varia în dependenta de numarul zilelor în luna):
– FinComBank (Ipoteca locativa 20 ani) – 6.491 lei (cu exceptia perioadei promotionale);
– Mobiasbanca (Imobiliar in MDL) – 6.015 lei (cu exceptia perioadei promotionale);
– Comertbank (Imobil) – 8.333 lei;
– Moldova Agroindbank (Imobiliar Avanti) – 5.415 lei;
– Moldinconbank (Ipotecar)- 6.027 lei.
Mobiasbanca ofera credite pentru achizitionarea unui imobil si în USD sau EUR. Rata dobânzii pentru creditul în EUR este de 9.51% si de 8.46% pentru creditul în USD. Termenul minim de acordare al creditului este de 12 luni, iar termenul maxim este de 240 luni. Suma maxima admisibila al creditului poate ajunge pâna la 100% din valoarea imobilului în cazul în care beneficiarul creditului acorda gaj suplimentar. Comisionul de acordare al creditului este de 1%, iar comisionul de administrare este de 0,1% si acesta se calculeaza lunar.
Documentele necesare pentru aplicarea la acest tip de credit sunt:
1. buletinul de identitate;
2. certificatul de salariu;
3. carnetul de munca;
4. documente de proprietate la bunurile indicate in cerere;
5. documente pe imobilul propus in gaj;
6. documente ce atesta investirea mijloacelor proprii in realizarea proiectului ale solicitantului;
7. documente specifice destinatiei creditului;
8. extrasul din Registrul bunurilor imobile;
9. contractul si polita de asigurare în favoarea bancii a bunului propus în ipoteca;
10. raportul privind evaluarea bunurilor propuse in ipoteca s.a.
În cazul creditelor ce au scop renovarea sau modernizarea unui imobil costurile sunt mai mari comparativ cu creditele ce au scop achizitionarea unui imobil nou. Scopul acestui tip de credit este de a efectua reparatii în imobilul care deja îi apartine beneficiarului creditului. Acest credit poate fi acordat fara gaj în cazul în care suma creditului nu depaseste valoarea de 50.000 lei, însa în cazul în care creditul depaseste aceasta suma beneficiarul creditului trebuie sa ofere gaj sau fidejusiune.
Acest credit poate fi acordat pentru: instalarea geamurilor, izolarea termica al imobilului, achizitionarea unei sobe/cazan eficiente din punct de vedere energetic pe biomasa, achizitionarea unui cazan de gaz, încalzitoare solare de apa, instalatia pompelor de caldura, modernizarea instalatiei de încalzire centralizata sau renovarea generala al imobilului. Cel mai ieftin credit poate fi gasit la Eximbank unde rata nominala al creditului ”Energia Verde” este de 9,50% anual. Cel mai scump credit este creditul ”Pentru reparatie” de la Energbank unde rata nominala al creditului este de 13% anual. Perioada de creditare în cazul acestui credit variaza de la 24 pâna la 120 de luni. Creditul cu cea mai mare maturitate de 120 luni este creditul ”Pentru constructia si renovarea imobilului locativ” de la Moldindconbank, iar creditul cu cea mai mica scadenta de 24 luni este creditul ”Pentru reparatie” de la Energbank.
Acest credit este oferit si în USD de catre Moldova Agroindbank pentru creditul ”Eficienta Energetica” si de catre Moldindconbank pentru creditul ”Eficient”. Rata nominala al acestor credite este de 9.5% anual si creditele pot fi oferite pentru termenul maxim de 60 de luni. Comisionul de acordare pentru ambele credite este de 2%.
În cazul în care Dvs. doriti sa cumparati o casa verificati atent care sunt conditiile bancii si calculati suma de care Dvs. aveti nevoie pentru a prelua acest credit. Toate bancile cer garantii pentru acest tip de credit, de aceea imobilul deja achizitionat va fi cedat drept gaj pentru acest credit. Unele banci pot cere suplimentar un alt gaj pe lânga imobilul deja garantat. Odata ce veti include un alt gaj bancile va pot crea unele beneficii în conditiile contractuale precum ar fi micsorarea ratei nominale al creditului si/sau oferirea unui credit cu o valoarea mai mare decât limita expusa de catre banca. Unele banci ofera credite ipotecare doar pentru cei care procura bunuri imobile ce se afla în proces de constructie doar de la Partenerii Bancii.
Creditele imobiliare acopera sub 5% din volumul total al creditelor de pe piata interna. Acest tip de credit nu este suficient de popular în Republica Moldova pentru ca acesta este foarte scump pe termen lung. Rata creditelor este variabila si este destul de mare pentru o buna parte din cetateni.
Pe plan international ratele creditelor ipotecare în tarile dezvoltate sunt mult mai mici comparativ cu rata medie al statelor în curs de dezvoltare. La începutul anului 2014 în Marea Britanie rata medie pentru creditele ipotecare era de 2.50%, iar în Statele Unite ale Americii aceasta a ajuns pâna la 4% si înca tinde sa mai creasca. În Ucraina rata creditelor ipotecare creste dramatic. Ratele creditelor ipotecare din Ucraina sunt atât de mari încât pentru prima data cumparatorii evita creditele ipotecare si tind sa împrumute bani de la familie si prieteni. Ipotecile din Ucraina sunt foarte scumpe, salariile mici, iar economia stagneaza. Rata ipotecilor în Rusia la începutul anului 2014 a fost de 11,80% anual pentru creditele în ruble. În România rata medie al creditelor ipotecare a fost de 9.36%, în Ungaria de 8.00%, iar în Cehia de 2.95%.
Autor: Liviu Gutuleac
