La un an de la modificarile operate în programul guvernamental „Prima Casa”, expertul economic Stas Madan revine cu o analiza ampla asupra efectelor generate de „Prima Casa Plus” asupra pietei imobiliare.
Potrivit acestuia, prevederile adoptate în iulie 2024 au contribuit direct la o crestere accelerata a preturilor locuintelor, în special în municipiul Chisinau.
„Cresterea plafonului valorii maxime a locuintei procurate prin program de la 1 milion la 2,5 milioane lei a fost o invitatie deschisa la majorarea preturilor. Dezvoltatorii si agentii imobiliari nu au ezitat sa profite de aceasta oportunitate, într-o piata în care gândirea pe termen lung si etica sunt, din pacate, în minoritate”, noteaza Madan.
Potrivit datelor analizate de expert:
• În trimestrul IV 2024, preturile la apartamente în Chisinau au fost cu 25,6% mai mari decât în aceeasi perioada a anului precedent;
• În trimestrul I 2025, cresterea a fost de 32,9% comparativ cu T1 2024;
• În doar un an, ponderea tranzactiilor cu apartamente prin credit ipotecar a crescut de la 23% la 61%;
• Valoarea medie a unui credit ipotecar a urcat de la 954.000 lei (S1 2024) la 1,3 milioane lei (S1 2025);
• În primul semestru din 2025, 42% din totalul creditelor pentru locuinte au fost acordate prin programul „Prima Casa Plus”.
Madan identifica trei masuri cheie care au dus la aceste efecte:
1. Majorarea plafonului valorii maxime a locuintei eligibile cu 150%, în timp ce preturile crescusera cu aproximativ 80-85% din 2018 pâna în 2024;
2. Relaxarea gradului de îndatorare – de la 50% la 70% din venitul net al familiei;
3. Cresterea cotei de garantare la 65% pentru locuintele de pâna la 10 ani vechime în Chisinau, ceea ce a permis bancilor sa-si asume un risc mai mare.
„Toate aceste trei elemente luate împreuna au servit un cocktail ideal pentru accelerarea cresterii de preturi. Nu spun ca, în lipsa programului, preturile nu ar fi crescut. Dar cu certitudine ar fi crescut într-un ritm mai moderat, daca se tinea cont de recomandarile analizei realizate de mine”, explica Madan.
Expertul atrage atentia si asupra lipsei de dezbatere în jurul acestor modificari. „Proiectul a fost votat practic în unanimitate de toate partidele parlamentare, fara întrebari. Nici opozitia, nici partidele extraparlamentare si nici presa generalista nu au pus în discutie aceste riscuri”, remarca el.
În concluzie, Madan avertizeaza ca piata imobiliara da deja semne de racire: „În trimestrul II 2025, numarul apartamentelor vândute în Chisinau a scazut cu 65% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Chiar si BNM semnaleaza riscul unei supraevaluari a activelor imobiliare. Piata are nevoie de o corectie, iar artificiile de sustinere se epuizeaza.”
