Cumpararea imobilelor în proces de constructie are avantajul costurilor mai mici, comparativ cu procurarea imobilelor deja construite, dar poate prezenta si anumite riscuri pentru cumparatori. În aceasta nota, se explica care sunt particularitatile contractului de vânzare-cumparare a bunului imobil în constructie, ce probleme poate întâmpina cumparatorul în procesul executarii contractului si cum legislatia Republicii Moldova îl protejeaza pe cumparator în fata riscurilor specifice pentru acest tip de contracte.
Ce reprezinta un contract de vânzare-cumparare a bunului imobil în constructie
Contractul de vânzare-cumparare a bunului imobil în constructie, reglementat de Codul Civil al Republicii Moldova (art. 1170-1176)[1], este un contract special prin care vânzatorul se obliga sa construiasca un apartament sau un alt bun imobil si sa-l predea în proprietate cumparatorului, iar cumparatorul se obliga sa achite pretul convenit si sa receptioneze bunul imobil dupa darea lui în exploatare.
Pâna la modernizarea Codului Civil în 2019, procurarea unui imobil în constructie presupunea semnarea unui „contract de investitie în constructii” între cumparator si compania de constructie. Pentru acest tip de contracte nu exista o reglementare clara, gasindu-se doar mentiuni izolate în mai multe acte normative. Principala problema a acestui instrument juridic consta în absenta unui drept real al cumparatorului asupra imobilului aflat în curs de constructie. Acesta achita ratele sau, uneori, chiar pretul integral, însa nu detinea niciun drept real asupra bunului viitor, pâna la finalizarea constructiei si darea acesteia în exploatare. Daca dezvoltatorul falimenta, persoana care investisera economiile de o viata se vedea nevoita sa-si recupereze banii alaturi de alti creditori privilegiati, precum bancile sau statul, aceasta fiind o misiune extrem de anevoioasa. Din aceasta cauza au fost înregistrate abuzuri, multe persoane au ramas fara apartamente, dar si fara banii investiti. Actualmente, avem un cadru juridic clar pentru astfel de situatii, care îi ofera cumparatorului o protectie adecvata.
Cum noile prevederi legale protejeaza drepturile consumatorului
Notiunea de „contract de investitii în constructii” a fost înlocuita prin „contract de vânzare-cumparare a bunului imobil în constructie”. În orice caz, indiferent de denumirea contractului, dispozitiile din Codul Civil cu privire la contractele de vânzare-cumparare a bunului imobil în constructie se aplica oricaror contracte sau aranjamente, prin care unei persoane i se promite sau i se rezerva un bun imobil în constructie în schimbul unei plati (chiar daca partile semnatare au dat o alta denumire contractului). Totodata, în situatia în care se ridica o constructie pe un teren propriu în favoarea proprietarului terenului, este vorba de un contract de antrepriza si nu de vânzare-cumparare a bunului imobil în constructie.
Codul Civil acum prevede ce clauze concrete trebuie sa contina un contract de vânzare-cumparare a bunului imobil în constructie, si anume: numarul cadastral al bunului imobil în constructie; numarul si data eliberarii si expirarii autorizatiei de construire; datele de identificare a proiectului de constructie; informatia daca vânzatorul este sau nu proprietarul terenului pe care se construieste; cota-parte din dreptul asupra terenului, constructiei si altor parti comune care se transmite cumparatorului; data calendaristica concreta la care imobilul urmeaza a fi dat în exploatare; pretul total si graficul de plata a ratelor etc. La contract trebuie sa fie anexate copiile de pe autorizatia de construire si planul constructiei. Aceste clauze obligatorii functioneaza ca un filtru de securitate pentru cumparator, eliminând ambiguitatile care în trecut permiteau dezvoltatorilor sa se eschiveze de la responsabilitatile sale.
Un aspect important este ca în contract trebuie de indicat cota-parte din dreptul cumparatorului asupra terenului sau altor parti comune. Aceasta cota-parte este importanta, deoarece în baza ei va fi calculata marimea responsabilitatii financiare pentru întretinerea cladirii, în viitoarea asociatie de proprietari.
Afla mai multe informatii utile – descarca nota integrala elaborata în cadrul Campaniei Nationale de Informare a Consumatorilor: „Drepturile consumatorilor sunt drepturile mele!”:
Acest material a fost produs cu suportul financiar al Uniunii Europene si al Fundatiei Soros Moldova. Continutul acestuia reprezinta responsabilitatea exclusiva a proiectului „Consolidarea cadrului de protectie a consumatorului în Republica Moldova”, implementat de catre Centrul Analitic Independent „Expert-Grup” în calitate de lider de consortiu, în parteneriat cu Institutul pentru Politici si Reforme Europene, finantat de catre Uniunea Europeana si Fundatia Soros Moldova.
Sursa: expert-group.org