Modificarea taxelor aplicate proprietăților poate avea efecte mult mai ample decât simpla creștere a veniturilor la buget. Experiența mai multor state arată că fiscalitatea poate influența prețurile, numărul tranzacțiilor, accesul populației la locuințe, investițiile în construcții și chiar modul în care sunt dezvoltate orașele.
Potrivit unei analize realizate de Victor Cernomorcenco, specialist în piața imobiliară din Chișinău și reprezentant Acces Imobil, și publicate de Acces Imobil, experiența internațională oferă mai multe exemple despre felul în care taxele au schimbat comportamentul cumpărătorilor, proprietarilor și investitorilor.
Unul dintre cele mai cunoscute cazuri vine din Marea Britanie. În 1696, autoritățile au introdus o taxă calculată în funcție de numărul ferestrelor unei locuințe. Pentru a-și reduce obligațiile fiscale, numeroși proprietari au început să zidească ferestrele, iar consecințele s-au resimțit inclusiv asupra condițiilor de trai. Taxa a fost eliminată abia în 1851.
Un alt model este aplicat în Singapore, unde taxarea diferențiază cumpărătorii în funcție de numărul proprietăților deținute. Cetățenii care cumpără prima locuință nu achită taxa suplimentară ABSD, în timp ce pentru a doua proprietate aceasta ajunge la 20%, iar pentru a treia și următoarele – la 30%. În cazul cumpărătorilor străini, taxa suplimentară ajunge la 60% din valoarea locuinței. Măsura este utilizată pentru limitarea achizițiilor speculative și protejarea accesului la locuințe.
În Vancouver, autoritățile au ales să taxeze locuințele lăsate neocupate. Impozitul pentru proprietățile vacante, introdus în 2017, a crescut de la 1% la 3% din valoarea impozabilă a proprietății. Potrivit analizei, în primii ani de aplicare, numărul locuințelor declarate vacante s-a redus cu peste o treime, iar o parte dintre acestea au revenit pe piața chiriilor.
În alte state, taxele ridicate la cumpărare au produs un efect diferit, reducând mobilitatea pe piață. În Germania, impozitul pentru transferul proprietății variază între 3,5% și 6,5% din preț, iar împreună cu taxele notariale, înscrierea în registrul funciar și alte cheltuieli, costurile unei tranzacții pot ajunge la 10–12% din valoarea locuinței. Astfel de costuri îi pot determina pe proprietari să amâne schimbarea locuinței chiar și atunci când aceasta nu mai corespunde nevoilor lor.
O abordare diferită este utilizată în Estonia, unde impozitarea anuală se concentrează în principal asupra terenului, nu asupra clădirii. În acest fel, renovarea sau extinderea unei case nu duce automat la o povară fiscală mai mare, iar proprietarii sunt încurajați să investească în modernizarea imobilelor.
Exemplele sunt relevante și pentru Republica Moldova, în contextul discuțiilor privind TVA în sectorul rezidențial, impozitarea câștigurilor de capital și limitarea plăților în numerar la tranzacțiile imobiliare, precum și alte modificări fiscale care pot afecta cumpărătorii, dezvoltatorii și investitorii.
Analiza subliniază că o modificare fiscală nu influențează doar încasările statului. În funcție de modul în care este concepută, aceasta poate reduce sau stimula tranzacțiile, poate descuraja speculațiile, poate influența construcțiile noi și accesibilitatea locuințelor sau poate determina proprietarii să își schimbe comportamentul investițional.
În acest context, autorul consideră că modificările fiscale care vizează piața imobiliară din Republica Moldova ar trebui precedate de studii de impact și evaluate inclusiv prin prisma experienței altor state, astfel încât sistemul să rămână predictibil și să nu afecteze accesul populației la locuințe.
